O que a Lei Complementar 214/2025 diz sobre o aluguel de imóveis. A pessoa física com até 3 imóveis ou até R$ 240 mil por ano fica fora do IBS e da CBS. Quem entra tem desconto de 70%, redutor de R$ 600 e regra de hotel na temporada. Com os artigos da lei na tela.
Rafael Costa · CRECI/PE 21.856
Desde que a reforma tributária foi regulamentada, circula a ideia de que o aluguel vai pagar até 44% de imposto. Eu fui ler a lei. Para a maioria de quem compra imóvel para alugar, a resposta é bem mais simples, e é uma boa notícia.
Este é o primeiro artigo de uma série. Os outros tratam de holding depois da reforma, de proteção e sucessão, do ITBI na holding e da pergunta que fecha tudo: imóvel de aluguel ainda vale a pena?
A pessoa física só passa a pagar IBS e CBS sobre o aluguel quando cumpre as duas condições no ano anterior:
Quem tem até 3 imóveis, ou recebe até R$ 240 mil por ano, continua só com o Imposto de Renda, como hoje. O limite de R$ 240 mil é corrigido pelo IPCA.
Para quem passa dos dois limites, a lei reduz em 70% as alíquotas do IBS e da CBS na locação. Na prática, paga 30% da alíquota cheia.
Em números, com a alíquota da CBS de 2027 calculada pelo TCU:
| Ano | Alíquota de referência | No aluguel (30%) |
|---|---|---|
| 2027 | CBS de 11,3% | 3,39% |
| 2033 | cerca de 26,5% (estimativa) | cerca de 7,95% |
A CBS de 11,3% foi calculada pelo TCU em 28/10/2026, e o Senado pode ajustar até dezembro; se não ajustar, vale a do TCU a partir de 1º de janeiro de 2027. O número de 2033 é estimativa, porque o IBS ainda não tem alíquota fixada.
No aluguel residencial, quem é contribuinte pode tirar R$ 600 por imóvel da base, todo mês. O valor também é corrigido pelo IPCA. Sala, loja e galpão não têm esse redutor.
Exemplo ilustrativo, para quem já é contribuinte: aluguel de R$ 3.000. A base fica em R$ 2.400. Em 2027, R$ 2.400 × 3,39% = R$ 81,36 por mês.
Aluguel residencial de até 90 dias seguidos segue a regra da hotelaria. O desconto é de 40%, e não de 70%. E essas locações entram na conta dos limites de 3 imóveis e R$ 240 mil.
A reforma é do consumo, não do patrimônio. Continuam como estão:
Isso não significa que todo investidor está livre. Quem tem 4 imóveis ou mais, ou recebe mais de R$ 240 mil por ano, precisa fazer a conta antes de decidir entre pessoa física e empresa. É o assunto do próximo artigo: holding patrimonial depois da reforma.
Conteúdo educativo, não é consultoria jurídica ou tributária. Fontes: LC 214/2025 e LC 227/2026 (planalto.gov.br); TCU e Senado Notícias, 28/10/2026.
Pela LC 214/2025, não. A pessoa física só vira contribuinte no aluguel com mais de 3 imóveis alugados e mais de R$ 240 mil de receita no ano anterior. Com 2 imóveis, continua só o Imposto de Renda.
Entra na conta dos limites. Se você passar de 3 imóveis e de R$ 240 mil, a temporada de até 90 dias segue a regra de hotel, com desconto de 40% na alíquota (arts. 253 e 281).
A CBS começa em 2027. O IBS sobe de 2029 a 2032, e o sistema fica completo em 2033.
A reforma do consumo não mexe no Imposto de Renda. O aluguel continua no carnê-leão da pessoa física.
Me conte quantos imóveis você tem alugados e quanto recebe por ano. Eu te mostro como a lei se aplica ao seu caso, para você levar ao seu contador.
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Engenheiro e corretor de imóveis da equipe Artêmia MedeirosConsultor de investimentos imobiliários, engenheiro de formação · CRECI/PE 21.856
Formado em engenharia pela universidade federal, com passagem pela Auburn University (Estados Unidos, 2013-2014). Cuida dos números de cada operação: fluxo de pagamento, correção, custos de transação e cenários de renda, sempre com as premissas abertas. Instagram.
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