Artêmia Medeiros · Portfólio · Empreendimentos da DUE

TESE DE INVESTIMENTO · PARA QUEM DECIDE POR NÚMERO

Solina, a tese em números

Um studio pé na areia no destino mais escasso do litoral sul de Pernambuco, construído pela DUE e operado pela Sintta. Abaixo, o que sustenta a decisão: ocupação, diária, histórico de valorização, cenários de renda, prova real e o fluxo de capital até as chaves.

Quero escolher meu apartamento Ler a tese

R$ 424 mil MENOR STUDIO DA TABELA DUE DE OUTUBRO/2026

+26% a +51% VALORIZAÇÃO DOCUMENTADA DUE EM CARNEIROS

56% · 94% OCUPAÇÃO ANUAL E DE ALTA TEMPORADA EM CARNEIROS

nov/2030 CHAVES PREVISTAS PELA DUE, 60% DO VALOR SÓ AÍ

Fontes: tabela DUE de outubro/2026, lida em 27/10/2026; material da DUE e levantamento próprio (set/2026); Empetur e SETUR-PE. Desempenho passado não garante resultado futuro.

A TESE

Duas alavancas, um ativo que se administra sozinho

Comprar no lançamento, no destino mais escasso do litoral, um studio que já nasce com operação hoteleira, e deixar a renda de temporada e a valorização do ciclo de obra trabalharem separadas.

Escassez 12ª praia

DO MUNDO, TRIPADVISOR 2014

Carneiros é uma faixa estreita entre o rio Formoso e o mar, dentro da APA de Guadalupe. Poucos lotes à beira-mar e licenciamento rigoroso.

Demanda 94%

DE OCUPAÇÃO NA ALTA TEMPORADA

Ocupação de 56% no ano e 94% na alta temporada, com o Acquaventura segurando a baixa e o aeroporto Costa dos Corais em obra, em Maragogi.

Incorporadora +26% a +51%

NOS VIZINHOS DUE EM CARNEIROS

DUE: 14 lançamentos, 4 entregues e, nos cinco vizinhos do Solina, valorização de +26% a +51% da tabela de lançamento à atual.

Operação 9,4

NOTA DOS HÓSPEDES DA SINTTA NO BOOKING, DE 10

DUE constrói, Solina Decor mobília, Sintta hospeda e paga o líquido. O investidor não vira locador amador.

Condição 60%

DO VALOR SÓ NAS CHAVES, EM 2030

Entrada de cerca de 4,9%, 40% até a entrega e 60% só nas chaves, direto com a construtora, sem banco durante a obra.

ALAVANCA 1 · RENDA DE TEMPORADA

Simule o lucro bruto mensal: diária × taxa de ocupação

DIÁRIA TAXA DE OCUPAÇÃO NO ANO

Cenário-base desta tese: R$ 500 de diária e 50% de ocupação, abaixo dos 56% que Carneiros já faz no ano (Empetur).

LUCRO BRUTO POR MÊS R$ 4.663

13,2% ao ano sobre a tabela de R$ 424.000

Receita bruta R$ 7.604

Taxa de administração Sintta (25% em média)

-R$ 1.901 Despesas fixas (condomínio, IPTU, energia e água)

-R$ 1.040 LUCRO BRUTO MENSAL POR DIÁRIA E TAXA DE OCUPAÇÃO · CLIQUE NUMA CÉLULA

Diária \ Taxa de ocupação · 30% · 40% · 45% · 50% · 55% · 60% · 70% · 80%

R$ 300 · R$ 1.013 · R$ 1.698 · R$ 2.040 · R$ 2.382 · R$ 2.724 · R$ 3.066 · R$ 3.751 · R$ 4.435

R$ 350 · R$ 1.355 · R$ 2.154 · R$ 2.553 · R$ 2.952 · R$ 3.351 · R$ 3.751 · R$ 4.549 · R$ 5.348

R$ 400 · R$ 1.698 · R$ 2.610 · R$ 3.066 · R$ 3.523 · R$ 3.979 · R$ 4.435 · R$ 5.348 · R$ 6.260

R$ 450 · R$ 2.040 · R$ 3.066 · R$ 3.580 · R$ 4.093 · R$ 4.606 · R$ 5.119 · R$ 6.146 · R$ 7.173

R$ 500 · R$ 2.382 · R$ 3.523 · R$ 4.093 · R$ 4.663 · R$ 5.233 · R$ 5.804 · R$ 6.944 · R$ 8.085

R$ 600 · R$ 3.066 · R$ 4.435 · R$ 5.119 · R$ 5.804 · R$ 6.488 · R$ 7.173 · R$ 8.541 · R$ 9.910

R$ 700 · R$ 3.751 · R$ 5.348 · R$ 6.146 · R$ 6.944 · R$ 7.743 · R$ 8.541 · R$ 10.138 · R$ 11.735

R$ 800 · R$ 4.435 · R$ 6.260 · R$ 7.173 · R$ 8.085 · R$ 8.998 · R$ 9.910 · R$ 11.735 · R$ 13.560

Lucro bruto = receita bruta (diária × 30,4 dias × taxa de ocupação) menos a taxa média de administração da Sintta (25%, set/2026) e as despesas fixas estimadas em R$ 1.040 por mês; antes de imposto de renda e de reserva para manutenção. Diárias e ocupação praticadas em Carneiros (Airbnb e Booking, jan/2026; SETUR-PE 2025; Empetur). Vale para o ativo pronto e operando, a partir de 2030. Projeção de cenário, não garantia.

ALAVANCA 2 · VALORIZAÇÃO PATRIMONIAL

O que o histórico da DUE em Carneiros faria com este studio

Exercício ilustrativo: o valor de tabela de hoje multiplicado pela valorização que os vizinhos do Solina já registraram do lançamento à tabela atual. Não é projeção nossa nem garantia; é o histórico aplicado ao preço de hoje. A referência de valor de pronto é o NoMar, já entregue; os demais vizinhos estão em obra e a valorização deles ainda é parcial, medida no meio do ciclo.

Como ler É ganho de patrimônio, não de caixa. Aparece na revenda ou na avaliação do imóvel para financiar o saldo das chaves.

Onde entra o INCC

As parcelas da obra são corrigidas pelo INCC. Na conta de retorno, o INCC pago entra no custo; a valorização é medida sobre a tabela.

Quando se materializa Ao longo da obra, nos reajustes de tabela, e na entrega, quando o imóvel pronto passa a ser precificado pelo mercado.

Sinal de giro Entre julho e agosto de 2026, 3 das 5 unidades frente-piscina da nossa análise anterior saíram do estoque.

Valorização da tabela de lançamento à tabela atual nos empreendimentos DUE em Carneiros (material da DUE e levantamento próprio, setembro/2026): NoMar, entregue, +51%; Costa Azul, +36% (medido antes da entrega, que aconteceu em outubro de 2026); Costa do Mar, entrega em dezembro de 2026, +35%; Boulevard, obra em 80%, +31%; Orla, em obra, +26%. Nos que estão em obra, a valorização segue em curso até a entrega. Desempenho passado não garante desempenho futuro.

Para quem é

Para quem não é

O DESTINO

Carneiros em dados: oferta finita, demanda o ano inteiro

12ª praia do mundo no TripAdvisor (Travellers' Choice 2014) e uma orla que a geografia não deixa crescer. A demanda vem da praia, do parque e, no futuro, de um aeroporto a 1 hora, ainda em obra.

Ocupação hoteleira

Empetur (média anual de Carneiros), SETUR-PE (alta temporada), Sintta (ocupação média realizada do portfólio em 12 meses, conforme apresentação da DUE e da Sintta no evento para corretores de 08/09/2026 (fotos nossas dos slides)). O cenário-base desta tese usa 50%, abaixo das três referências.

~R$ 500 DIÁRIA DE STUDIO E 1 QUARTO NA TEMPORADA (AIRBNB E BOOKING, JAN/2026)

~150 mil VISITANTES NO VERÃO (MATERIAL DUE)

12ª praia DO MUNDO NO TRIPADVISOR (TRAVELLERS' CHOICE 2014)

260 m DO SOLINA AO ACQUAVENTURA: 3 MINUTOS A PÉ

Acquaventura: 55.000 m² de parque aquático, 3.600 m² de piscinas e bar molhado. É o que traz família com criança nos meses em que a praia esvazia, e o que sustenta ocupação fora do verão.

LINHA DO TEMPO DO DESTINO

Aeroporto Costa dos Corais: Movimento Econômico (10/12/2025 e 10/08/2026), com base na divulgação do Governo de Alagoas; prazo de obra pública sujeito a alteração. Com o aeroporto internacional do Recife ao norte, o turista passa a desembarcar dos dois lados do destino.

Capela de São Benedito, a igrejinha de Carneiros

Foto de drone (jul/2026): o Acquaventura ao fundo e a praia à frente do terreno

A orla de Carneiros vista de cima (book DUE)

O PRÓXIMO VETOR DA REGIÃO

Um aeroporto a cerca de 1 hora do Solina.

Hoje, quem vem para Carneiros desembarca no Recife ou em Maceió. O Aeroporto Costa dos Corais, em obras em Maragogi, abre uma terceira porta de entrada para o litoral sul, com pista para jatos de médio porte. Aeroporto novo em destino consolidado reprecifica a orla inteira; ainda não há data confirmada para o voo comercial.

~1 h de carro do Solina ao Costa dos Corais

2.200 m de pista, para A320 e B737

R$ 379 mi de investimento na obra

aeroportos na rota: Recife, Maceió e Maragogi

Aeroporto Costa dos Corais, em Maragogi. Render do projeto (imagem ilustrativa).

Fontes: investimento e pista, Movimento Econômico (10/12/2025); andamento da obra, Movimento Econômico (10/08/2026). A entrega estava prevista para dezembro de 2026, com pousos e decolagens a partir de abril, e o cronograma inicial não foi cumprido; não há data nova confirmada. Tempo de carro aproximado. A operação será concedida à iniciativa privada.

A INCORPORADORA

DUE: histórico verificável em Carneiros

A incorporadora com mais projetos em andamento no litoral sul de Pernambuco. Nos cinco vizinhos do Solina, a tabela subiu entre 26% e 51% do lançamento até hoje.

VALORIZAÇÃO DO LANÇAMENTO À TABELA ATUAL

Valorização medida do preço de tabela do lançamento até a tabela atual (material da DUE e levantamento próprio, setembro/2026). Desempenho passado não garante desempenho futuro.

Por que o lançamento é o menor ponto de entrada

Cada etapa de obra eleva o metro quadrado e as posições privilegiadas saem primeiro. Quem entra no lançamento captura a curva; quem espera, paga a curva.

Incorporadora Destaque do Nordeste

Prêmio de Influência do Mercado Imobiliário da ATrinca Real Estate (Joel Jota, Caio Carneiro, Flávio Augusto e Cézar Haik), conforme apresentação da DUE e da Sintta no evento para corretores de 08/09/2026 (fotos nossas dos slides).

14 EMPREENDIMENTOS LANÇADOS · R$ 4 BI

84% DAS UNIDADES COMERCIALIZADAS

EMPREENDIMENTOS ENTREGUES +5.593

CLIENTES DUE 15

TERRENOS EM LANDBANK · R$ 8 BI

Números da DUE conforme apresentação da DUE e da Sintta no evento para corretores de 08/09/2026 (fotos nossas dos slides).

ROTA DUE CARIBE BRASILEIRO

28 empreendimentos em 100 km de litoral, e o Solina no meio do trajeto

Plano da DUE, em parceria com a NR Sports, de Neymar Jr., para 28 empreendimentos entre Porto de Galinhas (PE) e Japaratinga (AL), com VGV anunciado de R$ 7,5 bilhões até 2037. Três aeroportos servem o trajeto: Recife, Maceió e o Costa dos Corais, em Maragogi. Oito dos lançamentos da DUE estão em Carneiros, a praia mais escassa da rota. Quem adere à Sintta pode trocar diárias entre empreendimentos da rota.

O que a rota não é: garantia. É uma marca e um pipeline de lançamentos; os futuros dependem de licenciamento ambiental. A decisão continua sendo por praia, estágio de obra, tipologia e documentação.

Fontes: Mercado & Eventos e Terra (anúncio da parceria DUE e NR Sports), rotadue.com.br e material comercial da DUE (agosto/2026); número de lançamentos conforme apresentação da DUE e da Sintta no evento para corretores de 08/09/2026 (fotos nossas dos slides).

O PRODUTO E A OPERAÇÃO

Um studio pé na areia que sai da caixa operando

Studios de 24,48 m², no tipo e no térreo, e térreo garden de 34,81 m². Plantas para locação, entregues mobiliadas pela Solina Decor e operadas pela Sintta, com lazer de resort.

Pé na areia faixa de areia logo à frente do terreno

9 torres · 1.540 unidades memorial registrado em 20/03/2026

Patrimônio de afetação averbado na matrícula (AV-9)

Chaves nov/2030 entrega prevista pela DUE na tabela

O QUE VOCÊ COMPRA

Escritura individual, não é cota nem fração

Cada studio é uma unidade autônoma do memorial de incorporação registrado (R-7 da matrícula 3.346), com matrícula própria depois da individualização e escritura no seu nome. Não é multipropriedade, não é cota de fundo, não é participação em pool: é imóvel. Você usa quando quiser, aluga por conta própria ou pela Sintta, e vende quando decidir.

Acesso direto à praia 6 complexos de piscinas, raia semiolímpica de 50 m

Beach club, deck e guarda-sóis na praia

Academia, Beach Tennis e minicampo

Splash Pad, Espaço Kids e Espaço Teens

Espaço Grill gourmet e restaurante

Coworking e Pet Place Recepção, maleiro e conveniência

Studio tipo, 24,48 m² Studio térreo, 24,48 m²

Térreo garden, 34,81 m², com jardim privativo

Implantação: torres 4 a 6 com as duas faces frente piscina; torres 1 a 3 com a face do centro; torres 7 a 9 ainda não lançadas.

O terreno hoje, fotografado por nós em julho/2026: a praia na porta, sem rua entre o lote e o mar.

DUE Incorporadora

Constrói e entrega o ativo. Cinco empreendimentos entregues ou em obra em Carneiros, com valorização documentada.

Solina Decor

Mobília e equipa a unidade no padrão da rede, sem envolvimento do investidor. Pacote opcional.

Sintta Experience Stay

Gestão hoteleira completa: anuncia, hospeda, opera e paga o líquido mensal. Adesão opcional; o proprietário também pode usar a Rota DUE.

+844,6% noites vendidas em 2026 contra 2025

9,4 · 5,0 · 5,0 Booking (de 10), Airbnb e Google (de 5); Superhost e Traveller Review Awards 2026

10+ canais Booking em 1º, canais próprios em 2º, Airbnb em 3º; Expedia, Decolar e Omnibees

Ponta a ponta anúncio, distribuição, precificação, hóspede, app e portal do investidor

Indicadores operacionais do portfólio sob gestão Sintta (01/01 a 12/08/2026 contra o mesmo período de 2025), conforme apresentação da DUE e da Sintta no evento para corretores de 08/09/2026 (fotos nossas dos slides).

O RETORNO

Renda de temporada e valorização, apresentadas separadas de propósito

As duas alavancas não dependem uma da outra e não devem ser somadas sem critério. Cada bloco abre as premissas. Unidade de referência: o menor studio da tabela, de R$ 424.000.

COMO FUNCIONA · DO SINAL AO ALUGUEL

R$ 424.000 hoje, 40% durante a obra, 60% nas chaves e a renda de temporada depois da entrega

Valorização de referência: NoMar +51%, vizinho já entregue

Cenário de renda Entrada, em até 60 dias

R$ 37.620 ato de R$ 3.700, contrato de 4% e 2% em 30 e em 60 dias

Durante a obra R$ 131.980

45 mensais de R$ 1.520 e 7 semestrais de R$ 9.086, corrigidas pelo INCC

Saldo nas chaves, 60% R$ 254.400

R$ 325.585 com o INCC de 6,1% ao ano até a entrega, financiado em qualquer banco ou quitado

VALOR INICIAL Valor da unidade

R$ 424.000 Studio de 24,48 m² no 2º andar, o menor valor da tabela

Renda de temporada com a Sintta a partir da entrega das chaves

Valorização no período, como no NoMar, vizinho beira-mar do Solina, já entregue

+51% Período de obra · 50 meses

MÊS 3 MÊS 2

MÊS 1 Lucro bruto do mês

+ R$ 4.663 + R$ 7.604 de receita (diária de R$ 500, 50% de ocupação)

− R$ 1.901 da Sintta (25%) − R$ 1.040 de despesas fixas

Lucro bruto do mês + R$ 4.663

+ R$ 7.604 de receita (diária de R$ 500, 50% de ocupação)

− R$ 1.901 da Sintta (25%) − R$ 1.040 de despesas fixas

Lucro bruto do mês + R$ 4.663

+ R$ 7.604 de receita (diária de R$ 500, 50% de ocupação)

− R$ 1.901 da Sintta (25%) − R$ 1.040 de despesas fixas

Entrega das chaves · nov/2030 Valor estimado do imóvel

R$ 640.240 tabela de hoje com +51%; ITBI e registro, cerca de 5%, pagos na entrega

Lucro bruto antes da parcela do financiamento. Quem financiar o saldo começa com parcela de R$ 3.619 (SAC em 35 anos, a 11% ao ano), que cai todo mês; a cobertura da parcela pelo lucro bruto está no bloco do financiamento, mais abaixo.

Simulação ilustrativa, não é promessa de rentabilidade nem de valorização. Unidade de referência: o menor studio da tabela, tabela DUE de outubro/2026, lida em 27/10/2026; fluxo direto com a DUE, sem banco durante a obra. As parcelas são corrigidas pelo INCC até o pagamento e o saldo até as chaves, com a premissa de 6,1% ao ano (ajustável no bloco do capital, abaixo). Valorização: histórico nominal dos vizinhos DUE em Carneiros, da tabela de lançamento à atual (material da DUE e levantamento próprio, setembro/2026): NoMar +51% (entregue), Costa Azul +36% (medido antes da entrega, que aconteceu em outubro de 2026) e Orla +26% (em obra), sem garantia de repetição. Lucro bruto: diária de R$ 500 × 30,4 dias × 50% de ocupação, menos a taxa média de administração da Sintta (25%) e as despesas fixas (R$ 1.040 por mês), antes de reserva para manutenção e imposto de renda; os meses contam do início da operação, depois das chaves. Financiamento, para quem financiar o saldo: em qualquer banco, SAC em 35 anos, taxa efetiva de 11% ao ano (ajustável no bloco da parcela, abaixo), sem seguros e tarifas, sujeito à análise de crédito na época. Nas chaves também entram ITBI e registro (cerca de 5%) e, para quem aderir, a mobília da Solina Decor.

ALAVANCA 1 · RENDA DE TEMPORADA

R$ 3.979 a R$ 7.857 de lucro bruto por mês, por studio

Receita da diária menos a taxa Sintta (25% em média, set/2026) e as despesas fixas (condomínio, IPTU, energia e água, estimadas em R$ 1.040 por mês). Antes de imposto de renda. Vale para o ativo pronto e operando, a partir de 2030.

CENÁRIO · DIÁRIA · OCUPAÇÃO · RECEITA BRUTA · LUCRO BRUTO · SOBRE A TABELA

Conservador · R$ 400 · 55% · R$ 6.692/mês · R$ 3.979/mês · 11,3% a.a.

Base · R$ 500 · 50% · R$ 7.604/mês · R$ 4.663/mês · 13,2% a.a.

Otimista · R$ 650 · 60% · R$ 11.863/mês · R$ 7.857/mês · 22,2% a.a.

"Sobre a tabela" é o lucro bruto de 12 meses dividido pelo valor de tabela de hoje (R$ 424.000), sem INCC, sem imposto e sem o custo de oportunidade do capital durante a obra. É métrica de comparação, não rentabilidade líquida.

Simule outras diárias e ocupações no começo da página, logo abaixo da tese.

Referência da Sintta aplicada ao mesmo studio (cálculo nosso)

Nos ativos que a Sintta já opera, a receita bruta realizada em 12 meses ficou entre 14% e 15% do valor de referência do imóvel. Se o studio de R$ 424.000 repetisse essa faixa, faria R$ 59 mil a R$ 64 mil de receita bruta por ano e um lucro bruto de cerca de R$ 32 mil a R$ 35 mil, ou 7,6% a 8,3% ao ano sobre a tabela. É mais conservador que o cenário-base (13,2% a.a.) e entra aqui como contraprova, não como promessa.

PROVA REAL · RESULTADOS REALIZADOS, NÃO PROJEÇÕES

R$ 1 milhão: renda fixa contra um ativo operado pela Sintta

Receita bruta realizada em 12 meses, com 60% de ocupação média, em ativos operados pela Sintta em outros empreendimentos, não no Solina, conforme apresentação da DUE e da Sintta no evento para corretores de 08/09/2026 (fotos nossas dos slides). Selic de 14,00% a.a. pela ata do Copom de agosto/2026 citada pela Sintta. Comparação ilustrativa, sem equivalência de risco, liquidez, tributação ou custos. Resultados passados não garantem resultados futuros.

O CAPITAL AO LONGO DO TEMPO · FLUXO 40/60

Cerca de 4,9% no primeiro mês, 40% em quatro anos, 60% só nas chaves

Unidade de referência: o menor studio da tabela, R$ 424.000, tabela DUE de outubro/2026, lida em 27/10/2026. Pagamento direto com a DUE, sem banco durante a obra; parcelas corrigidas pelo INCC até o habite-se.

Ato (PIX) + contrato R$ 20.6604,9%

30 e 60 dias R$ 16.9604%

45 mensais de R$ 1.520 R$ 68.38016,1%

7 semestrais de R$ 9.086 R$ 63.60015%

Chaves · nov/2030 R$ 254.40060%

Até 60 dias 8,9%

Até a entrega 40%

Nas chaves 60%

O saldo das chaves pode ser financiado em qualquer banco na entrega, quitado com recursos próprios ou misto. Outras unidades têm o mesmo fluxo com valores próprios: veja no mapa de unidades.

COM INCC E CUSTOS DE ESCRITURA LINHA · NOMINAL (TABELA) · COM INCC

Pago até as chaves (40%) · R$ 169.600 · R$ 187.001

Saldo nas chaves (60%) · R$ 254.400 · R$ 325.585

Custo do imóvel · R$ 424.000 · R$ 512.586

ITBI e registro nas chaves (cerca de 5%) · fora da tabela · R$ 25.629

Custo total de aquisição · R$ 424.000 · R$ 538.215

INCC acumulado até as chaves com a premissa escolhida: 28%. A premissa de 6,1% ao ano é a do estudo próprio de maio/2026, com base no INCC-M da FGV; o índice real é o publicado mês a mês. ITBI e emolumentos estimados em 5% do valor pelo mesmo estudo; a alíquota de Tamandaré e a tabela do cartório valem na data da escritura. A corretagem já está no preço de tabela.

VALORIZAÇÃO MENOS INCC · A CONTA COMPLETA

Ganho real de quem compra no lançamento, descontado o INCC

Referência de valor de pronto: o NoMar, vizinho beira-mar do Solina já entregue, com +51% da tabela de lançamento à atual. A valorização é nominal e já carrega o repasse do INCC; por isso comparamos o valor estimado na entrega com o custo total corrigido pelo INCC da premissa acima (6,1% ao ano), mais ITBI e registro. O multiplicador do capital mostra quantas vezes o dinheiro que você aplicou até as chaves (R$ 212.630) vira patrimônio na entrega: valor estimado do imóvel menos o saldo das chaves corrigido.

R$ 640 mil VALOR NA ENTREGA, COMO NO NOMAR

R$ 538 mil CUSTO TOTAL CORRIGIDO PELO INCC, COM ITBI E REGISTRO

+R$ 102 mil GANHO REAL DE 19%, DESCONTADO O INCC

1,48x MULTIPLICADOR DO CAPITAL: CADA R$ 1 APLICADO ATÉ AS CHAVES VIRA R$ 1,48 DE PATRIMÔNIO

Orla, Boulevard, Costa do Mar e Costa Azul não entram nesta conta: a valorização deles, de +26% a +36%, foi medida em setembro/2026, com as obras em andamento (o Costa Azul foi entregue só em outubro), e não representa o valor do imóvel pronto.

Exercício ilustrativo: valor na entrega = tabela de hoje vezes a valorização histórica DUE em Carneiros (material da DUE e levantamento próprio, setembro/2026); custo com a premissa de INCC escolhida e ITBI e registro de 5%. O material de maio/2026 calculava o múltiplo sobre o valor bruto do imóvel, sem descontar o saldo das chaves; aqui o saldo é descontado. Se a valorização histórica tiver vindo além do INCC, e não incluindo o INCC, o ganho real é maior que o mostrado. Não é projeção nem garantia.

SE FINANCIAR O SALDO DAS CHAVES · COBERTURA DA PARCELA PELO LUCRO BRUTO

Saldo de R$ 325.585 em qualquer banco, SAC em 35 anos

R$ 3.619 PARCELA INICIAL (AMORTIZAÇÃO + JUROS)

R$ 2.807 PARCELA NO 10º ANO, JÁ COM 120 AMORTIZAÇÕES

1,29x COBERTURA DA PARCELA INICIAL PELO LUCRO BRUTO NO CENÁRIO-BASE

CENÁRIO DE RENDA · LUCRO BRUTO MENSAL · PARCELA INICIAL · COBERTURA NO 1º MÊS · COBERTURA NO 10º ANO

Conservador · R$ 400 · 55% · R$ 3.979 · R$ 3.619 · 1,10x · 1,42x

Base · R$ 500 · 50% · R$ 4.663 · R$ 3.619 · 1,29x · 1,66x

Otimista · R$ 650 · 60% · R$ 7.857 · R$ 3.619 · 2,17x · 2,80x

Simulação ilustrativa: saldo das chaves corrigido pela premissa de INCC acima, financiado na entrega em qualquer banco, sistema SAC, 420 meses, taxa efetiva escolhida; sem seguros, tarifas e correção pós-chaves. Cobertura = lucro bruto mensal ÷ parcela; acima de 1,00x, o lucro bruto paga a parcela integralmente. No SAC a parcela cai todo mês, e a diária tende a acompanhar a inflação. A alternativa é quitar o saldo com recursos próprios ou de forma mista, e nesse caso o lucro bruto fica integral. A análise de crédito é feita na época da entrega. Não constitui oferta de financiamento nem promessa de renda.

CALCULADORA DE CENÁRIOS

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Fluxo da obra com INCC, saldo financiado ou quitado, parcela contra renda, valorização, TIR e o mesmo dinheiro no CDI. Todas as premissas ajustáveis, unidade a unidade.

Abrir o simulador LEITURA COMPARATIVA · O MESMO CAPITAL EM DOIS LUGARES

R$ 424.000 na renda fixa e no studio

LINHA · SELIC A 14% A.A. · STUDIO DO SOLINA, OPERANDO

Resultado em 12 meses · R$ 59.360 brutos, taxa hipoteticamente constante · Lucro bruto de R$ 32.040 a R$ 35.220 pela referência da Sintta; R$ 55.958 no cenário-base. Lucro bruto após a taxa de administração e as despesas fixas, antes de imposto.

Patrimônio · O principal não muda de valor · Histórico DUE em Carneiros de +26% a +51% do lançamento à tabela atual, sem garantia de repetição

Capital imobilizado hoje · 100% no dia 1 · Cerca de 4,9% no primeiro mês e 40% em quatro anos; 60% só nas chaves

Custos de aquisição · Nenhum · ITBI e registro nas chaves, cerca de 5%; a corretagem já está na tabela

Quando a renda começa · Imediata · Na entrega, prevista para novembro de 2030

Liquidez e risco · Alta liquidez, risco baixo · Liquidez de imóvel, risco de obra, de mercado e de operação; veja a seção 05

Uso próprio · Não · Sim, nos dias que você reservar; a Rota DUE permite trocar diárias entre empreendimentos

Comparação ilustrativa, sem equivalência de risco, liquidez, tributação ou custos, no formato que a Sintta usou no evento de 08/09/2026. Não constitui recomendação de investimento nem promessa de rentabilidade.

SEGURANÇA JURÍDICA

O que a certidão de inteiro teor já comprova

Matrícula 3.346 do Registro de Imóveis de Tamandaré/PE: memorial de incorporação registrado, patrimônio de afetação constituído, terreno quitado pela SPE e convenção de condomínio averbada.

R-7 · 20/03/2026 Registro do memorial de incorporação, Lei 4.591/64

AV-9 · 20/03/2026 Patrimônio de afetação constituído, Lei 10.931/2004

R-3 e AV-10 Terreno quitado pela SPE e convenção de condomínio averbada

R-7 · 20/03/2026 · memorial de incorporação registrado

AV-9 · 20/03/2026 · patrimônio de afetação constituído

R-3 · 04/11/2025 · compra do terreno pela SPE, totalmente quitada

AV-10 · 20/03/2026 · convenção de condomínio averbada

Matrícula 3.346 do Cartório Único de Registro de Imóveis de Tamandaré/PE, certidão de inteiro teor de 20/03/2026.

Riscos e mitigantes

Toque em cada item para ver como ele é tratado.

A renda não vem como no cenário +

Atraso na obra + Problema na incorporadora +

Parcela que cresce + Saldo de 60% nas chaves +

Depender da Sintta + O PRÓXIMO PASSO

A pergunta já não é se vale a pena. É qual apartamento.

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Artêmia Medeiros · CRECI/PE 19.875

Material publicitário e consultivo, enviado a pedido do cliente. Valores da tabela DUE de outubro/2026, lida em 27/10/2026, corrigidos pelo INCC na forma do contrato; disponibilidade sujeita a confirmação na data da proposta. Cenários de renda são projeções com premissas informadas; a prova real e a valorização histórica são resultados de outros ativos e empreendimentos, não do Solina. Nenhum número desta página constitui promessa, garantia ou projeção de rentabilidade, de valorização ou de resultado futuro. Solina Decor e Sintta: adesão opcional. Entrega na data prevista pela incorporadora, após o habite-se. Imagens meramente ilustrativas. Intermediação imobiliária: Artêmia Medeiros, CRECI/PE 19.875.

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