PARA QUEM DECIDE POR NÚMERO
Olá, investidor. O que você quer analisar hoje?
Pela simulação, o studio de 24,48 m² do Solina rende
21,9% ao ano
de rentabilidade bruta do faturamento sobre o valor de tabela, no 1º ano de operação, com diária de R$ 500 e ocupação de 50%. Líquida de gestão, custos e imposto: 12,8% ao ano.
R$ 1.699.633 em 2045, vendendo o imóvel e somando o caixa, líquido de imposto, contra R$ 1.223.419 no CDI
R$ 278.935 saem do bolso ao longo do caminho. Premissas ajustáveis em cada passo da trilha.
Projeção com premissas escolhidas por você. Não é promessa nem garantia de rentabilidade ou valorização.
12,1% a.a.
TIR COM VENDA NO HORIZONTE +36%
VALORIZAÇÃO ATÉ AS CHAVES R$ 852 mil
PATRIMÔNIO LÍQUIDO EM 2045 Começar a trilha Ler a tese
PONTO DE PARTIDA Quanto você quer investir?
O simulador parte do menor valor de cada tipologia na tabela e mostra abaixo quanto sai do bolso até as chaves: obra corrigida pelo INCC, ITBI, registro e mobília; o saldo das chaves vai para o financiamento.
Ou: quanto cabe por mês durante a obra? arraste
A mensal da tabela é cerca de 0,36% do valor: R$ 1.520 nesta unidade.
UNIDADE DE REFERÊNCIA Studio de 24,48 m² · 2º andar · R$ 424.000 · frente piscina
R$ 275.316 sai do bolso até as chaves
R$ 20.660 ato e contrato R$ 1.520 45 mensais
R$ 254.400 60% nas chaves Veja o mesmo dinheiro em três lugares
Aportes iguais, nas mesmas datas, até 2045
cerca de 70% do CDI, isenta 100% do CDI, líquido de IR
imóvel vendido + caixa, líquido
(*) Valores no fim do horizonte de 15 anos após as chaves. Poupança aproximada por 70% do CDI, isenta de imposto; CDI e Solina líquidos de imposto na premissa. Juros pela trajetória do Focus de 11/09/2026. Projeção, não garantia.
O Solina mês a mês, do sinal em setembro de 2026 até 15 anos depois das chaves: obra corrigida pelo INCC, saldo financiado ou quitado, parcela contra renda de temporada, valorização e o mesmo dinheiro rendendo CDI. Onze passos, na ordem em que um investidor decide. Valores da tabela DUE de outubro/2026, lida em 27/10/2026.
Unidade Menor valor de cada tipologia na tabela. As unidades disponíveis e os valores do dia, Artêmia passa na conversa.
Cenário de partida Cada passo abre com as próprias premissas.
ONDE O RESULTADO É FEITO
As duas alavancas do investimento
Um studio de temporada dá resultado por dois caminhos que não dependem um do outro: a renda das diárias e a valorização do próprio imóvel. Aqui eles aparecem separados e depois somados, com as premissas atuais, até 2045.
PERÍODO DA PROJEÇÃO E RENDA 15 anos depois das chaves, até nov/45. O período vale para o simulador inteiro.
Alavanca 01 com a ALAVANCA 01 Renda por temporada
R$ 1.077.093 RENDA LÍQUIDA SOMADA, DE JAN/31 A NOV/45
R$ 1.846.763 RECEITA DAS DIÁRIAS
-R$ 769.670 GESTÃO, CUSTOS E IMPOSTO
R$ 4.516/mês LÍQUIDO NO 1º ANO
Diária de R$ 500, ocupação de 50%, gestão da Sintta de 25%, despesas fixas de R$ 1.040 por mês, manutenção de 3% e inflação de 4% ao ano. No 1º ano, 12,8% líquidos sobre o valor de tabela. As fontes de cada premissa estão no passo 04.
ALAVANCA 02 Valorização patrimonial
R$ 614.496 DE R$ 424.000 NA TABELA PARA R$ 1.038.496 EM 2045
R$ 576.640 NAS CHAVES, +36%
R$ 186.049 DÍVIDA EM 2045
R$ 852.447 PATRIMÔNIO LÍQUIDO EM 2045
+36% do lançamento às chaves e 4% ao ano depois. Referência: os vizinhos DUE em Carneiros valorizaram de +26% a +51% do lançamento à tabela atual, em valores nominais (material da DUE e levantamento próprio, setembro/2026). Resultado passado não garante resultado futuro.
AS DUAS JUNTAS renda líquida da temporada mais o ganho de valorização, até 2045
R$ 1.691.589 01 · renda 63,7%
02 · valorização 36,3%
Soma bruta das duas alavancas, antes do que o caminho custa: INCC pago na obra, juros do financiamento, ITBI, registro, mobília e custo de venda. O resultado com todos esses custos está na TIR (passo 09) e na conclusão. Projeção com as premissas escolhidas, não promessa de ganhos futuros.
TIRE SUAS DÚVIDAS
Pergunte sobre este investimento
Escolha uma pergunta e veja a resposta na hora, com os números do studio de 24,48 m² de referência e das premissas desta simulação. Se a sua dúvida não estiver na lista, escreva abaixo e ela vai direto para Artêmia no WhatsApp.
Respostas calculadas com as premissas desta página. Projeção, não promessa de ganhos futuros.
A TRILHA DO INVESTIDOR
Onze passos, na ordem em que a decisão é tomada
Comece pelo que sai do bolso e termine na sua conclusão. Cada número é a resposta curta; o passo completo abre com as premissas explicadas, os gráficos e a tabela.
0 de 11 passos abertos
- 01 PASSO 01 PRÓXIMO PASSO Quando e quanto você paga Do ato à última parcela: entrada, mensais, semestrais, chaves, ITBI, registro, mobília e financiamento, numa linha do tempo com o INCC de cada data. R$ 37.620 PARA COMEÇAR: ATO, CONTRATO E AS PARCELAS DE 30 E 60 DIAS; DEPOIS 45 MENSAIS, 7 SEMESTRAIS E 60% NAS CHAVES, EM NOV/2030 Abrir o passo
- 02 PASSO 02 A ABRIR Quanto sai do bolso até as chaves Parcelas da obra corrigidas pelo INCC mês a mês, saldo nas chaves, ITBI, registro e mobília. R$ 275.316 SAEM DO BOLSO ATÉ AS CHAVES, COM INCC, ITBI, REGISTRO E MOBÍLIA Abrir o passo
- 03 PASSO 03 A ABRIR Financiar ou quitar o saldo SAC ou Price, taxa e prazo: a parcela que cabe, o que ela custa no total e quando cada sistema vale a pena. R$ 3.619 PARCELA INICIAL EM SAC, 35 ANOS A 11% Abrir o passo
- 04 PASSO 04 ALAVANCA 01 A ABRIR A renda paga a parcela? Receita de locação contra parcela e custos, por ano e mês a mês, com juros, amortização e caixa acumulado. +R$ 897 POR MÊS NO 1º ANO DE OPERAÇÃO, DEPOIS DA PARCELA Abrir o passo
- 05 PASSO 05 ALAVANCA 02 A ABRIR Valor do imóvel, dívida e o que é seu Como o patrimônio líquido evolui com a valorização e a amortização. R$ 852.447 DE PATRIMÔNIO LÍQUIDO EM 2045 Abrir o passo
- 06 PASSO 06 A ABRIR As duas alavancas: renda e valorização Quanto do resultado vem da renda de temporada e quanto vem da valorização, ano a ano e em três cenários, com os argumentos prontos para a conversa. R$ 1.691.589 RENDA LÍQUIDA MAIS VALORIZAÇÃO ATÉ 2045, ANTES DOS CUSTOS DO CAMINHO Abrir o passo
- 07 PASSO 07 A ABRIR Quando o CDI fica para trás O mesmo dinheiro em CDI nas mesmas datas, com a trajetória de juros do Focus do Banco Central. mar/36 O SOLINA PASSA A CARTEIRA EM CDI (TRAJETÓRIA FOCUS) Abrir o passo
- 08 PASSO 08 A ABRIR Comprar pronto hoje ou na planta? O caso clássico: 20% de entrada e 80% financiado num imóvel pronto, rendendo desde já, contra o fluxo 40/60 da planta com renda a partir de novembro de 2030. 12,1% · 11,5% TIR AO ANO NA PLANTA · COMPRANDO PRONTO HOJE (20% DE ENTRADA, 80% FINANCIADO) Abrir o passo
- 09 PASSO 09 A ABRIR TIR e sensibilidade A taxa interna de retorno com venda no horizonte e como ela muda com diária e ocupação. 12,1% TIR AO ANO, CONTRA 8,7% DO CDI LÍQUIDO Abrir o passo
- 10 PASSO 10 A ABRIR Ano a ano A tabela completa, do sinal ao fim do horizonte. R$ 1.077.093 DE RENDA LÍQUIDA DE LOCAÇÃO ATÉ 2045 Abrir o passo
- 11 PASSO 11 A ABRIR Sua conclusão Todas as análises somadas com as suas escolhas. Ajuste qualquer premissa aqui e veja o resultado final. 6,09x · 4,39x MÚLTIPLO DO DINHEIRO NO HORIZONTE: SOLINA · CDI Abrir o passo
ONDE A TRILHA CHEGA
Com as suas premissas, o Solina entrega isto
Studio de 24,48 m² de referência, R$ 424.000. O passo 11 junta tudo e deixa ajustar qualquer premissa no fim.
12,1% · 8,7% TIR AO ANO · CDI LÍQUIDO
mar/36 O SOLINA PASSA A CARTEIRA EM CDI
R$ 852.447 PATRIMÔNIO LÍQUIDO EM 2045
6,09x · 4,39x MÚLTIPLO DO DINHEIRO: SOLINA · CDI
Quero escolher meu apartamento
Projeção com premissas escolhidas por você, não promessa nem garantia. Venda no fim do horizonte com 6% de custo; imposto no CDI de 15%; sem imposto sobre ganho de capital na venda.
RESUMO CONSOLIDADO
Os nove números, com as premissas atuais
R$ 275.316 SAI DO BOLSO ATÉ AS CHAVES, COM INCC, ITBI, REGISTRO E MOBÍLIA
R$ 3.619 PARCELA INICIAL, SAC, 35 ANOS A 11%
R$ 4.516 RENDA LÍQUIDA POR MÊS NO 1º ANO DE OPERAÇÃO
desde a 1ª diária RENDA COBRE A PARCELA A PARTIR DE
abr/41 PAYBACK PELO CAIXA, SEM CONTAR O IMÓVEL
mar/36 PATRIMÔNIO SUPERA A CARTEIRA EM CDI A PARTIR DE
12,1% TIR AO ANO, COM VENDA NO FIM DO HORIZONTE (6% DE CUSTO)
8,7% CDI LÍQUIDO DE IMPOSTO, AO ANO (MÉDIA FOCUS DE 11/09/2026)
6,09x · 4,39x MÚLTIPLO DO DINHEIRO INVESTIDO: SOLINA · CDI, NO HORIZONTE
No horizonte (2045): venda líquida do imóvel R$ 790.138 mais o caixa da renda reinvestido em CDI, líquido de imposto, = R$ 1.699.633, contra R$ 1.223.419 do mesmo dinheiro no CDI, também líquido de imposto. Dinheiro investido no período: R$ 278.935.
Todas as premissas em um só lugar
Como o modelo calcula, e o que ele não faz
- Obra: ato, contrato, parcelas de 30 e 60 dias, 45 mensais e 7 semestrais da tabela DUE de outubro/2026, lida em 27/10/2026, cada uma corrigida pela premissa de INCC até o mês do pagamento; o saldo de 60% é corrigido até as chaves (novembro de 2030).
- Chaves: ITBI e registro estimados em 5% do valor corrigido (estudo de maio/2026; alíquota de Tamandaré e tabela do cartório valem na data), mais mobília e enxoval pela premissa por m² (R$ 2.500/m², 15/09/2026). A parte financiada vira dívida em SAC ou Price, conforme a escolha, sem seguros, tarifas ou correção pós-chaves; a análise de crédito é feita na época, em qualquer banco.
- Operação: receita = diária x dias do mês x ocupação, a partir do mês escolhido depois das chaves; descontam-se a taxa de gestão, as despesas fixas, a manutenção e o imposto da premissa. Diária e custos sobem pela inflação da premissa. Diárias de referência: Airbnb e Booking, jan/2026; ocupação: Empetur e SETUR-PE; Sintta realizou 60% no portfólio em 12 meses.
- Valorização: linear do lançamento às chaves até a premissa escolhida (vizinhos DUE: +26% a +51%, nominal, material da DUE e levantamento próprio de setembro/2026) e composta ao ano depois. Não é projeção nossa nem garantia.
- CDI: no modo Focus, a Selic segue a mediana do Boletim Focus do Banco Central de 11/09/2026 para cada ano (2026 a 2030) e fica em 10% depois; no modo constante, a taxa do slider. Imposto aplicado no fim sobre o ganho, nos dois lados. Venda no fim do horizonte com o custo de saída da premissa; sem imposto sobre ganho de capital, que depende do caso.
- TIR: taxa interna de retorno de todos os fluxos mensais, com a venda líquida no último mês, anualizada. Resultados passados de outros ativos não garantem resultados futuros.
Gostou dos números? Vamos conferir a unidade real.
Mando a disponibilidade do dia, o fluxo exato da unidade escolhida e a simulação com os dois caminhos para as chaves.
Falar com Artêmia Ver o fluxo 40/60
Artêmia Medeiros · CRECI/PE 19.875
RESSALVAS
Premissas, não promessa de investimento
- Tudo nesta página é projeção construída com premissas que você escolhe: diária, ocupação, custos, INCC, financiamento, valorização, juros e horizonte. Mudou a premissa, mudou o resultado. Nenhum número é promessa, garantia ou projeção nossa de rentabilidade, de valorização ou de resultado futuro.
- Fontes dos dados de partida: tabela DUE de outubro/2026, lida em 27/10/2026; Boletim Focus do Banco Central de 11/09/2026 para Selic e IPCA; ocupação Empetur e SETUR-PE; diárias pesquisadas no Airbnb e Booking em janeiro/2026; resultados realizados apresentados pela DUE e pela Sintta no evento de 08/09/2026, em outros empreendimentos. Resultados passados não garantem resultados futuros.
- Não é recomendação de investimento, oferta de financiamento nem análise de crédito. A parcela do banco, a taxa e o prazo reais dependem da instituição na época da entrega. Impostos dependem da sua situação e devem ser confirmados com um contador. Custos de ITBI e registro valem na data da escritura.
- Unidade, valor, fluxo e disponibilidade são confirmados na tabela da DUE do dia, antes de qualquer reserva. Solina Decor e Sintta: adesão opcional. Entrega na data prevista pela incorporadora, após o habite-se. Material consultivo enviado a pedido do cliente. Intermediação imobiliária: Artêmia Medeiros, CRECI/PE 19.875.