Artêmia Medeiros · Portfólio · Empreendimentos da DUE

ANÁLISE DE INVESTIMENTO · SOLINA

Por que investir no Solina

A decisão, capítulo por capítulo.

Um studio pé na areia na Praia dos Carneiros, construído pela DUE, mobiliado pela Solina Decor e operado pela Sintta. Entrada de cerca de 5%, 40% até a entrega e 60% só nas chaves, em novembro de 2030.

Ler a análise Escolher minha unidade

VALORIZAÇÃO DUE EM CARNEIROS Da tabela de lançamento à tabela atual

Material da DUE e levantamento próprio (setembro/2026). Desempenho passado não garante desempenho futuro. Imagem: render oficial da DUE (ilustrativa). Tabela DUE de outubro/2026, lida em 27/10/2026.

12ª praia DO MUNDO NO TRIPADVISOR (TRAVELLERS' CHOICE 2014)

94% OCUPAÇÃO NA ALTA TEMPORADA · SETUR-PE

+26% a +51% VALORIZAÇÃO HISTÓRICA DUE EM CARNEIROS

30/11/2030 ENTREGA DAS CHAVES PREVISTA PELA DUE

A TESE EM UMA FRASE

Comprar no lançamento, no destino mais escasso do litoral, um ativo que já nasce com operação, e deixar duas alavancas trabalharem: a renda de temporada e a valorização do ciclo de obra.

Há um grupo crescente de investidores que entendeu duas coisas. A renda fixa, hoje, mal preserva o poder de compra. E comprar imóvel de praia no modelo tradicional vira mais operação do que renda. O Solina foi desenhado para esse perfil: quem valoriza o tempo, espera mais do capital e quer patrimônio que cresce sem demandar atenção. A análise abaixo segue a ordem em que a decisão deve ser tomada: a praia, a incorporadora, o produto, a operação, a condição de entrada, o retorno e os riscos.

Para quem é

Para quem não é

CAPÍTULO 01

Por que investir em Carneiros

Praia dos Carneiros foi a 12ª praia do mundo no Travellers' Choice 2014 do TripAdvisor e a orla é finita: a geografia não permite expansão. Enquanto outros destinos seguem com lançamentos atrás de lançamentos, aqui a oferta é regida pela natureza, a demanda vem o ano inteiro e duas obras reprecificam o destino: o Acquaventura, já aberto, e o aeroporto Costa dos Corais.

Na quadra-mar

260 m do Acquaventura, 450 m do Centro da Villa e 1,8 km da Vila Padre Arlindo. Região consolidada, com cerca de 150 mil visitantes no verão.

Demanda o ano inteiro

Ocupação anual de 56% (Empetur) e 94% na alta temporada (SETUR-PE). O Acquaventura, com 55.000 m² e 3.600 m² de piscinas, traz famílias e grupos também fora da temporada.

Dois aeroportos

Recife ao norte e, a cerca de 1 hora, o Aeroporto Costa dos Corais, em Maragogi: em obra, ainda sem data confirmada para voo comercial (Movimento Econômico, 10/08/2026). Aeroporto novo em destino consolidado reprecifica a orla.

Por que Carneiros, entre as praias da rota

A Rota DUE Caribe Brasileiro está explicada no capítulo 02.

PRAIA · EMPREENDIMENTOS DUE · LEITURA PARA QUEM INVESTE

Muro Alto e Praia do Cupe PE · Cais (entregue), Naturê, Tropí e Habitá · Porto de Galinhas ao lado: a ocupação mais estável do litoral e 1 hora do aeroporto do Recife.

Praia dos Carneiros PE · NoMar e Costa Azul (entregues), Costa do Mar, Boulevard, Costa dos Coqueiros, Orla, KORA e Solina · A orla mais escassa e a diária mais alta na temporada. Acquaventura aberto e o aeroporto Costa dos Corais a 1 hora.

Antunes, Maragogi e Japaratinga AL · Lançamentos futuros, sujeitos a licenciamento · Aposta de prazo mais longo: o aeroporto chega antes dos lançamentos.

Escassez

Carneiros é uma faixa estreita de terra entre o rio Formoso e o mar, dentro da APA de Guadalupe: poucos lotes à beira-mar e licenciamento ambiental rigoroso. Quando os lotes acabam, o preço passa a ser feito pela revenda, não pelo lançamento.

Diária

Na temporada, a diária de Carneiros é a mais alta do litoral sul de Pernambuco na nossa pesquisa em Airbnb e Booking (janeiro/2026), com studio e 1 quarto em torno de R$ 500. Ocupação anual de 56% (Empetur) e 94% na alta (SETUR-PE).

Calendário

O Acquaventura opera desde 2025 e segura a baixa temporada com famílias. O aeroporto Costa dos Corais está em obra, ainda sem data confirmada para voo comercial. O Solina entrega em 2030.

Acquaventura, a 260 metros Acquaventura: 55.000 m² de parque aquático, com 3.600 m² de piscinas e bar molhado, a 3 minutos a pé do Solina. É ele que traz família com criança nos meses em que a praia esvazia.

O destino em imagens

Book oficial da DUE (setembro/2026) e fotos nossas de drone (julho/2026).

O PRÓXIMO VETOR DA REGIÃO

Um aeroporto a cerca de 1 hora do Solina.

Hoje, quem vem para Carneiros desembarca no Recife ou em Maceió. O Aeroporto Costa dos Corais, em obras em Maragogi, abre uma terceira porta de entrada para o litoral sul, com pista para jatos de médio porte. Aeroporto novo em destino consolidado reprecifica a orla inteira; ainda não há data confirmada para o voo comercial.

~1 h de carro do Solina ao Costa dos Corais

2.200 m de pista, para A320 e B737

R$ 379 mi de investimento na obra

aeroportos na rota: Recife, Maceió e Maragogi

Aeroporto Costa dos Corais, em Maragogi. Render do projeto (imagem ilustrativa).

Fontes: investimento e pista, Movimento Econômico (10/12/2025); andamento da obra, Movimento Econômico (10/08/2026). A entrega estava prevista para dezembro de 2026, com pousos e decolagens a partir de abril, e o cronograma inicial não foi cumprido; não há data nova confirmada. Tempo de carro aproximado. A operação será concedida à iniciativa privada.

CAPÍTULO 02

Por que investir na DUE

A DUE é a incorporadora com mais projetos em andamento no litoral sul de Pernambuco: 14 empreendimentos lançados, 4 entregues e, em Carneiros, cinco vizinhos do Solina com valorização documentada de +26% a +51% sobre a tabela do lançamento. É por isso que clientes DUE compram o segundo e o terceiro empreendimento na mesma incorporadora.

TRACK RECORD DUE EM CARNEIROS

Valorização medida do preço de tabela do lançamento até a tabela atual (material da DUE e levantamento próprio, setembro/2026). Desempenho passado não garante desempenho futuro.

Por que o lançamento é o menor ponto de entrada

O preço de tabela do lançamento é, historicamente, o menor ponto de entrada no ciclo do empreendimento. Cada etapa de obra eleva o metro quadrado, e as posições privilegiadas saem primeiro. Quem entra no lançamento captura toda a curva; quem espera, paga a curva.

Sinal de giro: entre julho e agosto de 2026, 3 das 5 unidades frente-piscina da nossa análise anterior saíram do estoque. Todas as unidades da tabela de setembro seguem no fluxo 40/60.

14 EMPREENDIMENTOS LANÇADOS · R$ 4 BI

84% DAS UNIDADES COMERCIALIZADAS

EMPREENDIMENTOS ENTREGUES +5.593

CLIENTES DUE 15

TERRENOS EM LANDBANK · R$ 8 BI

Números da DUE conforme apresentação da DUE e da Sintta no evento para corretores de 08/09/2026 (fotos nossas dos slides).

ROTA DUE CARIBE BRASILEIRO

O que é a rota, e o que ela muda para quem compra o Solina

É o plano da DUE, em parceria com a NR Sports, a empresa de Neymar Jr., para 28 empreendimentos em cerca de 100 km de litoral entre Porto de Galinhas (PE) e Japaratinga (AL): Muro Alto, Praia do Cupe e Carneiros, em Pernambuco; Antunes, Maragogi e Japaratinga, em Alagoas. O valor geral de vendas anunciado é de R$ 7,5 bilhões até 2037, com R$ 600 milhões de crédito de obra informados pela incorporadora. O apelido de Caribe brasileiro vem da água clara e morna o ano inteiro; a lógica da rota é logística: três aeroportos servem o trajeto, Recife, Maceió e o Costa dos Corais, em Maragogi.

Fontes: Mercado & Eventos e Terra (anúncio da parceria DUE e NR Sports), rotadue.com.br e material comercial da DUE (agosto/2026); número de lançamentos e embaixador da Sintta conforme apresentação da DUE e da Sintta no evento para corretores de 08/09/2026 (fotos nossas dos slides).

Incorporadora Destaque do Nordeste

Prêmio de Influência do Mercado Imobiliário da ATrinca Real Estate (Joel Jota, Caio Carneiro, Flávio Augusto e Cézar Haik). A DUE também é parceira da Caixa no financiamento na planta dos empreendimentos em obra.

A DUE em números e imagens

Slides do evento de 08/09/2026 e book da DUE (setembro/2026).

O terreno, hoje pé na areia, de frente para o mar da Praia dos Carneiros

O Solina, em 2030 nove torres em fileiras, com piscinas entre todas elas

Na areia o complexo aquático e o deck terminam na praia, com acesso direto ao mar

Drone do terreno feito por nós em 04/07/2026; o Solina pronto é o render aéreo oficial da DUE, em movimento (imagem ilustrativa).

CAPÍTULO 03

O produto: um ativo à beira-mar que se administra sozinho

Studios pé na areia de 24,48 m², no pavimento tipo e no térreo, e térreo garden de 34,81 m² com jardim privativo. Duas plantas pensadas para locação, entregues mobiliadas e equipadas, com a estrutura de lazer de um resort.

Pé na areia faixa de areia logo à frente do terreno

9 torres, 1.540 unidades memorial registrado em 20/03/2026

Patrimônio de afetação averbado na matrícula (AV-9)

Entrega nov/2030 prevista pela DUE na tabela

Acesso direto à praia 6 complexos de piscinas, com raia semiolímpica de 50 m

Beach club, deck e guarda-sóis na praia

Academia, Beach Tennis e minicampo

Splash Pad, Espaço Kids e Espaço Teens

Espaço Grill gourmet e restaurante

Coworking e Pet Place Bloco de recepção, maleiro e conveniência

Lazer e áreas comuns

Book oficial da DUE (setembro/2026). Imagens ilustrativas.

As plantas e os interiores

Studio tipo e térreo de 24,48 m²; térreo garden de 34,81 m².

Implantação e o terreno

Torres 4 a 6 com as duas faces frente piscina; torres 1 a 3, a face do centro; torres 7 a 9 ainda não lançadas.

CAPÍTULO 04

A operação: três empresas, zero trabalho para o investidor

O investidor compra o ativo e recebe a renda. Não vira locador amador respondendo hóspede no WhatsApp: a unidade sai da caixa pronta para operar e entra direto na locação por temporada.

DUE Incorporadora

Constrói e entrega o ativo. Cinco empreendimentos entregues ou em obra em Carneiros, com histórico verificável de valorização.

Solina Decor

Mobília e equipa a unidade no padrão da rede, sem envolvimento do investidor. Sem obra de acabamento, sem enxoval, sem vacância de preparação.

Sintta Experience Stay

Gestão hoteleira completa: anuncia, hospeda, opera e administra em formato multi operadores. O proprietário recebe o líquido mensal e pode usar o programa Rota DUE. Adesão opcional.

Como a DUE apresenta a operação

Book e slides oficiais da incorporadora.

CAPÍTULO 05

A condição de entrada: fluxo 40/60, por tipologia

Pagamento direto com a DUE, sem banco durante a obra: ato via PIX, contrato de 4%, duas parcelas iniciais (30 e 60 dias), 45 mensais, 7 semestrais intercaladas e 60% nas chaves, quitáveis à vista, com financiamento ou de forma mista. Tabela DUE de outubro/2026, lida em 27/10/2026.

Escolha a tipologia O menor valor de cada tipologia na tabela. As unidades disponíveis e os valores do dia, Artêmia passa na conversa.

Implantação oficial da DUE com a numeração das unidades (set/2026). Imagem ilustrativa, sujeita a alterações.

Studio de 24,48 m² · a partir de R$ 424.000

Studio · 24,48 m² · frente piscina

Ato (PIX) R$ 3.7000,9%

Contrato (4%) R$ 16.9604%

30 dias R$ 8.4802%

60 dias R$ 8.4802%

45 mensais R$ 1.519,5616,1%

7 semestrais R$ 9.085,7215%

Chaves · nov/2030 (60%) R$ 254.40060%

Até 60 dias 8,9%

Até a entrega 40%

Nas chaves 60%

INVESTIMENTO R$ 424.000

Parcelas corrigidas pelo INCC até o habite-se. Unidade sujeita a disponibilidade na data da proposta. O preço de tabela já inclui a corretagem.

QUERO SABER AS UNIDADES DISPONÍVEIS

Deixe nome e WhatsApp: a conversa abre com Artêmia já com a tipologia escolhida na mensagem.

CAPÍTULO 06

O retorno: duas alavancas, apresentadas separadas de propósito

A renda de temporada e a valorização do ciclo de obra não dependem uma da outra. Ler as duas juntas, somadas, é o erro mais comum; por isso cada uma tem o seu bloco, com as premissas abertas.

ALAVANCA 1 · RENDA DE TEMPORADA

R$ 3.979 a R$ 7.857 de lucro bruto por mês

Lucro bruto mensal estimado por studio: receita bruta menos a taxa de administração da Sintta (25% em média, set/2026) e as despesas fixas (condomínio, IPTU, energia e água), antes de imposto de renda.

CENÁRIO · DIÁRIA · OCUPAÇÃO · RECEITA BRUTA · TAXA DE ADMINISTRAÇÃO · LUCRO BRUTO

Conservador · R$ 400 · 55% · R$ 6.692 · -R$ 1.673 · R$ 3.979

Cenário-base · R$ 500 · 50% · R$ 7.604 · -R$ 1.901 · R$ 4.663

Otimista · R$ 650 · 60% · R$ 11.862 · -R$ 2.966 · R$ 7.857

Diárias e ocupação praticadas em Carneiros (Airbnb e Booking, jan/2026; SETUR-PE 2025). O cenário-base usa metade da ocupação anual que Carneiros já faz (56%, Empetur). Projeção de cenário, não garantia.

ALAVANCA 2 · VALORIZAÇÃO PATRIMONIAL

De +26% a +51%

Faixa documentada nos cinco empreendimentos DUE em Carneiros, da tabela de lançamento à tabela atual. Não é projeção: é o que já aconteceu nos vizinhos do Solina.

Como ler É ganho de patrimônio, não de caixa. Ele aparece na revenda ou na avaliação do imóvel para financiar o saldo das chaves.

Onde entra o INCC

As parcelas da obra são corrigidas pelo INCC. Na conta de retorno, o INCC pago entra no custo; a valorização é medida sobre a tabela.

Quando se materializa Ao longo da obra, nos reajustes de tabela, e na entrega, quando o imóvel pronto passa a ser precificado pelo mercado.

PROVA REAL · COMO A DUE E A SINTTA MOSTRAM A RENTABILIDADE

Resultados realizados, não projeções

No evento para corretores de 08/09/2026, a DUE e a Sintta não apresentaram cenário: apresentaram receita bruta realizada em unidades que já operam e compararam com a taxa de referência da economia. Reproduzimos a lógica aqui, com as ressalvas que eles mesmos fizeram nos rodapés.

R$ 1 MILHÃO · DUAS FORMAS DE OLHAR PARA O CAPITAL

Referência financeira R$ 140 mil

brutos por ano: R$ 1.000.000 a Selic de 14,00% a.a., taxa hipoteticamente constante por 12 meses

Case real · ativo operado pela Sintta (2 quartos)

R$ 149,8 mil receita bruta realizada em 12 meses, cerca de 15% do valor de referência do imóvel (R$ 1.000.000)

Nesse case, a receita gerada pelo ativo ficou na mesma ordem de grandeza da taxa de referência. E é só uma parte da história: a outra é a valorização do capítulo 02, que a renda fixa não tem.

Selic conforme a ata do Copom de agosto/2026 citada pela Sintta. Comparação ilustrativa, sem equivalência de risco, liquidez, tributação ou custos. Receita bruta antes da comissão de gestão, das despesas operacionais e dos tributos.

12 MESES DE OPERAÇÃO · 60% DE OCUPAÇÃO MÉDIA GERAL

Xilo 1 quarto

R$ 134.268 receita bruta realizada

R$ 630 diária média Cordel

2 quartos R$ 149.845

receita bruta realizada R$ 787 diária média

≈15,0% do valor de referência Rooftop

1 quarto R$ 162.974

receita bruta realizada R$ 910 diária média

≈14,2% do valor de referência

Com 7 meses de operação: Rooftop 2 quartos, R$ 125.124 (diária média R$ 1.070), e Meu Cais 4 quartos, R$ 134.268 (diária média R$ 1.620). A Sintta projeta R$ 214.488 e R$ 230.174 em 12 meses; essa parte é projeção dela, não resultado.

Receita bruta realizada, sem descontar comissão Sintta, custos operacionais e tributos: não é rentabilidade líquida. São ativos operados pela Sintta em outros empreendimentos, não o Solina. Resultados passados não garantem resultados futuros.

Referência da Sintta aplicada a um studio do Solina (cálculo nosso)

Se o studio de menor valor da tabela, R$ 424.000, repetisse a faixa realizada pela Sintta, de 14% a 15% de receita bruta anual sobre o valor de referência, faria cerca de R$ 59.360 a R$ 63.600 de receita bruta por ano, ou R$ 4.947 a R$ 5.300 por mês, antes da taxa de administração e das despesas fixas. É um parâmetro independente dos nossos cenários e mais conservador que o cenário-base (R$ 7.604 de receita bruta por mês); por isso entra como contraprova, não como promessa. A ocupação média realizada pela Sintta, 60%, é maior que a do nosso cenário-base, 50%. A referência vale para o ativo pronto e operando, o que no Solina acontece a partir da entrega, em 2030.

+844,6% noites vendidas em 2026 contra 2025

9,4 · 5,0 · 5,0 notas no Booking (de 10), no Airbnb e no Google (de 5); Airbnb Superhost e Booking Traveller Review Awards 2026

10+ canais Booking em 1º, canais próprios da Sintta em 2º e Airbnb em 3º; Expedia, Decolar e Omnibees

Ponta a ponta anúncio, distribuição, precificação, jornada do hóspede, app e portal do investidor

Indicadores operacionais do portfólio sob gestão Sintta (01/01 a 12/08/2026 contra o mesmo período de 2025), conforme apresentação da DUE e da Sintta no evento para corretores de 08/09/2026 (fotos nossas dos slides). Embaixadores Sintta: Neymar Jr. (anunciado no evento), Rafael Zulu e Maria Joana; parcerias comerciais com CVC, Orinter e Azul Viagens.

Os slides da DUE e da Sintta

Fotos nossas dos slides do evento de 08/09/2026.

A pergunta que importa. A esta altura, a pergunta não é mais "vale a pena investir no Solina?". Localização, incorporador, produto, operação e condição já responderam. A pergunta é: qual degrau da escada? Torre, andar e face piscina mudam o preço, e quem chega primeiro escolhe entre todas.

CAPÍTULO 07

Riscos e mitigantes

Todo investimento tem risco. O que separa uma decisão boa de uma aposta é saber quais são e o que já está resolvido para cada um.

RISCO · O QUE MITIGA

A renda não vem como no cenário · Os cenários usam metade da ocupação anual que Carneiros já faz (56%, Empetur) e a diária de entrada da tipologia. A prova real da Sintta, no capítulo 06, é uma segunda referência, com resultados realizados em outros ativos. Ainda assim, os cenários são projeções: não constituem promessa nem garantia.

Atraso na obra · Entrega prevista pela DUE para novembro de 2030, com prazo contratual e tolerância no contrato. Memorial de incorporação registrado (R-7 da matrícula 3.346) e alvará da Prefeitura de Tamandaré.

Problema na incorporadora · Patrimônio de afetação averbado na matrícula (AV-9): o patrimônio da obra fica separado do restante da incorporadora.

Parcela que cresce · As parcelas do fluxo direto são corrigidas pelo INCC até o habite-se. Simulamos o impacto com você antes da reserva.

Saldo de 60% nas chaves · Pode ser financiado em qualquer banco na entrega, quitado com recursos próprios ou misto. A análise de crédito é feita na época; trabalhamos os dois caminhos antes.

Terreno de marinha · Parte do terreno é de marinha, o que implica foro e laudêmio. Entra na análise individual e na leitura da certidão de inteiro teor, que fazemos com você.

Depender da Sintta · A adesão à gestão de locação é opcional. O proprietário pode operar por conta própria ou com outra administradora.

Próximos passos

QUAL DEGRAU DA ESCADA?

A pergunta já não é se vale a pena. É qual unidade.

Receba a disponibilidade do dia, o fluxo completo da unidade que você escolher e a simulação dos dois caminhos para as chaves, com Artêmia Medeiros, CRECI/PE 19.875.

Entrega prevista pela DUE: novembro de 2030.

VEJA TAMBÉM

Continue a análise

Solina · tese de investimento

A tese em números

Ocupação, diárias, histórico da DUE, cenários de renda, valorização e riscos.

Solina · o empreendimento

Solina Praia dos Carneiros

Fotos, plantas, localização e a condição de pagamento.

Lançamento · Praia dos Carneiros

KORA Home Resort

2 a 4 quartos, gardens e coberturas